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房企不惜代价拿地逻辑:对赌“限价令”政策不会长久

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发表于 2013-5-27 14:30:59 | 显示全部楼层 |阅读模式

    5月20日下午,在北京市东城区和平里北街土地交易大厅的拍卖现场,周伟(化名)置身于一片兴奋与躁动中。

  通州区台湖镇两宗土地的拍卖,21家企业你来我往,将价码依次抬高,其中一块土地竟以溢价率230%成交,而北京土地市场上一次出现此种盛况还是两年前的事。

  在楼市调控亦步亦趋、“限价令”重压下的北京,房企为何如此不惜代价。周伟想起近日某论坛上同行的一种观点:现在的调控政策不得要领,未必长久,等到在拍得土地上建成房屋销售时,这些政策恐怕已不复存在。

久违的跳价者

  “七亿!”5月22日,“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”进行现场拍卖。在该地块竞拍至6.3亿元时,竞争中东亚新华地产并未按照常规进行举牌,而是直接报出了价格。由于此时的竞价阶梯为1000万元,东亚新华的这一报价,直接跳过了7个竞价阶梯。

  这一插曲引起现场一阵骚动。经验丰富的竞价者们很快读出这一举动背后的含义:若没有足够的实力和决心,房企断然不会跳价,此举只会暴露自己的急躁情绪。

  没想到的是,几分钟后,同样的戏码再次上演。当该地块的报价达到7.5亿元时,东亚新华再次跳过5个竞价阶梯,直喊“8亿”。引得围观者惊叹。

  然而,过早暴露野心的竞争者最终未能如愿以偿。经过78轮的漫长竞价,北京城建最终以11.15亿元成功拿下该地块,土地溢价率为102%。竞价结束后,当中国证券报记者上前追问时,输赢双方均一言不发,迅速离开。

  “跳价”现象在北京土地市场并不陌生。在2010年数宗“地王”拍卖中,几乎均出现过“跳价”现象,无论竞争者最终能否中标,其当仁不让的豪情总会引发众人瞩目。

  进入5月下旬,北京土地市场似乎“梦回2010”。久违的跳价只是其中一个缩影。

  5月20日,“通州区台湖镇B-23多功能地块”以8.25亿元的价格被北京世纪鸿地产竞得,竞价62轮,溢价率为230%,楼面价13136元/平方米。

  5月20日,“通州区台湖镇B-03住宅用地”以11.25亿元的价格上限、配建7.1万平方米公租房的代价被泰禾地产竞得,竞价71轮,溢价率48%。剔除保障房面积后,楼面价达19053元/平方米。

  5月22日,“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”以11.15亿元的价格被北京城建收入囊中,竞价78轮,溢价率为102%,折合楼面价6051元/平方米。

  5月22日,“大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块”以12.82亿元的价格上限、配建10500平方米保障房的代价被保利首开联合体竞得,竞价39轮,溢价率为49%,折合楼面价18870元/平方米,剔除保障房后楼面价22320元/平方米。

  经过此役,在通州台湖和大兴旧宫区域,又有“面粉贵过面包”之势。

对赌“限价令”

  在“钢地板”不断抬升的情况下,房子卖到多少才能有得赚?有业内人士估算,按照通州台湖两宗土地的价格,算上建安、资金和运营等成本,未来房价恐将迈入3万元大关。而大兴旧宫区域,则在几家龙头房企的推动下,向4万元的门槛冲击。

  综合交通、配套、升值潜力等因素,上述价格能否被市场接受尚待观察。但在入市之前,项目必须首先迈过“限价令”的门槛。

  按照当前北京市的限价原则,若项目的后期价格明显高过前期、项目价格明显高过同区域同类型其他房源和二手房价格,将不予发放预售许可证。今年以来,上述地块所在的通州和大兴,已有不少项目“中招”。

  在地价如此高企的情况下,若房价“出类拔萃”其结果可想而知。那么,这些项目将如何获得预售许可证,保证利润率?

  周伟并未正面回答问题,却向记者展示了一套逻辑:一个项目从拿地到开发,再到销售,通常需要一两年。若企业认为出手时机不佳,很容易通过合适的理由推迟入市时间。而两年以后,“限价令”恐已不复存在。

  周伟说,在当前北京的房地产界,这种对赌心态普遍存在,多数开发商相信,这种行政色彩浓厚的限价政策不会长久。开发商的筹码,便是市场供应的骤然减少和房价上涨预期的不断升温。

  “开发商的资金能够支撑一段时间,政府部门则面临稳楼市的压力,就看谁先撑不住。”周伟认为,如果把定价权交还给市场,如今的高价地项目将来有可能获得利润。

  事实上,房企高价抢地,某种程度上也是不得已而为之。根据北京市土地整理储备中心的数据,2012年,北京经营性用地出让面积和规划建筑面积双双同比下降四成。土地断供使得不少房企面临无房可卖的窘境,不少房企以往拥有3、4个项目的储备规模,如今可售项目只剩一个。饥渴供地的背景下,催生了饥渴拿地的怪相。

被打折的政策

  高地价的频繁出现,使得舆论矛头指向北京市政府:“限房价不限地价”的政策思路,包含着一种不合理的强盗逻辑。中国房地产学会副会长陈国强认为,限价表达的是行政的力量,而地价不停上涨表达的则是市场的力量。

  实际上,在政府部门内部,对于“限价令”也存在争议。据悉,与国家统计局公布的数据不同,北京市本拟于近期发布一组数据,通过今年以来房价走势的平稳,来阐释“限价令”等调控手段的正面效果。但经过多方权衡,最终放弃这一计划,保持缄默。

  这个隐秘的事实似乎说明,与开发商一样,执法者也并不赞同行政手段背后的逻辑。

  中国证券报记者从多方了解到,近期不少房地产开发商通过多种方式与主管部门商讨,力求在价格问题上获得回旋余地。从近期北京新房预售证的发放情况来看,效果并不明显。

  但在有意避开“限价令”的同时,政府部门似乎又在其他政策的执行中,微微地放开了口子。其中,曾被媒体多次曝光的拆分房价与装修款,从而规避“限价令”的手段,如今又大行其道。而对早在2011年就出台的“领取预售证3日之内必须开盘”的条款,执行中更是视而不见,不少项目在去年末就已领取预售许可证,开盘时间已延迟半年。另有一些项目则一次性领取全部预售证,却采用分批开盘的办法。

  上述政策执行中的松动,是否有意而为尚未可知。但在出台两个月后,“新国五条”边际效应递减已是不争的事实。某豪宅项目开发商向中国证券报记者表示,通过“赠送面积”的方式变相提价的情况,在豪宅销售中普遍存在。他说,就像以往行政色彩浓厚的调控政策一样,“限价令”正在催生越来越多的市场怪相。

  “谁都知道这个政策不合理,所以大家都觉得,总有一天要调整。”周伟说,那些拿了高价地却不敢说话的开发商,未必就是吃了哑巴亏。等到两年后卖房时,兴许还偷着乐呢。

  在开发商看来,这种“赌博”赢面甚大,只是一旦失手损失将不可估量。2009年和2010年的几个“地王”也曾风光无限,仅仅一年后,“新国八条”肃杀楼市,来不及出货的地王项目纷纷滞销,企业资金一度承受重压。业内人士认为,此轮出现的高价地也可能在两年后面临相同命运。




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