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人才去哪儿了

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发表于 2014-6-25 10:37:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
主要人口净流入区域
人口净流入.jpg
 楼主| 发表于 2014-6-25 11:06:26 | 显示全部楼层
内地城市吸引力排名出炉 一图看哪里房价更抗跌
2014年05月09日第一财经日报
2013中国公共财政收入最高的50个城市,对城市的人口吸引力进行排名

在全国各地楼市松动的关口,哪些城市的房子更抗跌?
这其中,人口净流入可以作为一个衡量的重要指标。

一般而言,经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和
良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力,
大量的流动人员到大城市后,融入大城市的愿望十分强烈,
这也使得大城市形成了盆地聚集效应。

近日,《价值线》杂志选取了2013中国公共财政收入最高的50个城市,
对城市的人口吸引力进行排名。
其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首;
首都北京的人口净流入数为771.8万,人口吸引力排名第二;
深圳排在第三,人口净流入数为755.59万。

人口净流入超过100万的城市共有22个。
值得注意的是,目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。
除了北京、上海和深圳,广州的人口净流入也达到了461万,
厦门的人口净流入虽然只有204万,
但常住人口与户籍人口之比高达2.05比1。

“人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的,往往涨得越快。
没怎么流入或者净流出的,房价几乎没有上涨动力。”
中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称,
在近年来信贷收紧之后,各个城市房价与人口流动的关联度进一步提高。
人口流入往往代表了这个城市市场的很多特质,
比如公共资源更集中、就业机会更多、经济发展更活跃。
“人都是趋利的,从人的变化就能看出房地产市场的变化。”

这一点在三四线城市特别明显。
2011年初,在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下,
大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。
但由于很多三四线城市的就业机会和公共服务均不如一二线城市,
很多三四线自身的人口还在向一二线转移,因此这些地方楼市过剩立即凸显。

以最近全面救市的地级市安徽铜陵为例,
铜陵因铜资源而升级为市,为我国第二批资源枯竭城市之一。
该市总人口只有70多万,市区人口不足40万,本身人口就少,
对周围的吸附力十分有限,目前该市商品房可售套数超过1.8万套,
若按照前四月平均587套的去化率,至少要消化31个月以上,
这样的库存需要几年才能消化完。

当然除了人口流动因素外,一个城市房价的高低也跟这个城市自身的行政等级、
在区域板块中的地位、教育医疗等公共资源和产业结构类型等因素有关。
例如珠三角的佛山和东莞这两个制造业大市,
尽管人口净流入也很多,
但这两个普通地级市的房价均远低于该区域内的两个副省级城市深圳和广州。

张大伟说,人口净流入多的城市,当地房产市场肯定会比较活跃,
价格也很难下调。但如果周围有行政级别更高、公共服务资源更好的城市,
也会吸引掉当地的一部分中高端的客户。
例如佛山和东莞的一大部分中高端购买力会流向广州和深圳。

在福建,经济总量第一大市泉州的民营企业十分发达,
也吸引了不少人口流入,富裕群体十分庞大。
在房价方面,世联地产[-0.25% 资金 研报]厦门公司一位人士告诉《第一财经日报》记者,
泉州市区房价一万出头,还不到厦门的一半。
最大原因是厦门作为福建的中心城市,
在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的,
厦门的楼市也吸附了周围的很多购买力。
张大伟提醒说,房价走势除了跟人口流动、
公共服务资源有关外,也跟某段时期内该城市的市场供应有关。
例如杭州,人口净流入179万,公共资源服务也很不错,
但由于供应量太大,加上之前价格已处高位,所以郊区盘就开始松动降价。

此外,由于城市的等级不同,人口净流入有时候也不能完全说明这个城市的吸附力。以直辖市重庆为例,常住人口比户籍人口少398万,但重庆的面积达到8.24万平方公里,辖38个区县,是中国行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市之一,说是一个市,其实是一个中等省份。如果仅以重庆市中心区来看,重庆市区仍是人口净流入较多的区域。只不过,重庆郊县人口实在太多,除了向市中心区转移,也有部分向外省发达地区流动。
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