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中国楼市第一大盘贵阳

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发表于 2013-10-16 14:35:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国楼市第一大盘贵阳

  “空城”计

  城市新区扩张问题十多年来一直备受关注,在新型城镇化正酝酿顶层设计的背景下,这一问题显得尤为迫切。

  7月初,国家发改委城市和小城镇改革发展中心的一份报告显示,所统计的12个省区,省会城市全部提出要推进新城新区建设,共规划建设了55个。144个地级城市中,有133个提出要建设新城新区,共规划建设了200个。几乎每个地级以上城市都要建新城新区,而且新建的还不止一个。该课题报告是受中央财办所委托进行,其数据和结论引起高层高度关切。

  媒体今年以来不断披露的各地“空地”、“鬼城”现象,也让公众看到了城市无序扩张的后果。

  国土资源部权威人士对《财经国家周刊》记者提供的信息表明,尽管该部掌握的具体事实、数据与前述报告或有所出入,但城市新区无序扩张问题之严峻,确实到了要下非常决心、用非常措施加以整治的程度。

  城市化是现代化的必由之路,城市新区则是城市经济社会发展到一定阶段的必然要求,但一旦失之无序,便将加剧资源浪费环境破坏,冲击耕地保护红线,潜伏经济金融风险,甚至影响社会稳定。

  当前新区建设的各种乱象,不仅与新型城镇化发展方向背道而驰,任其扩张还会严重干扰新型城镇化发展战略的有效实施。

  正如权威人士所言,对新城新区这辆正在违章超速行驶的汽车,必须狠踩刹车,在检查修理、校正方向并确认安全后,再继续前行。

  “大盘城市”贵阳

  财力羸弱的地方政府,只得将新城建设的部分基础设施配套工程甩给开发商,代价就是用大盘开发作为交换

  2012年10月,有媒体报道称,房地产大盘扎堆的贵阳“仿佛坐在楼市崩盘的火药桶上”,或将成为“鄂尔多斯第二”。

  将近一年时间过去,这座诞生了“中国楼市第一大盘”、创下房地产单盘开发、销售“世界奇迹”的西南山城,看上去风平浪静,空气中并未嗅出“崩盘”的火药味。

  一个又一个动辄圈地几千上万亩、建筑面积几百万上千万平方米的超级大盘,改写了这座城市的面貌,颠覆了城市生长的常规路径。“神话”仍在继续,它将走向何方?

  “这里是楼盘还是城市”

  9月,“爽爽的贵阳”凉风习习。令人有些不爽的,是老城区日益拥堵的交通。在密集如织的车流中,不时可见凯迪拉克、奔驰、奥迪和保时捷插队穿行。

  以财富计,今日的贵阳已不独属于当地人。那些在地州打拼成功的矿主、煤商等生意人,成了省会最具购买力的新移民。正是他们,造就了“中国楼市第一大盘”的神话。

  贵阳老城区南明区和云岩区坐落在一片狭长的山谷地带。局促的空间内,目前已簇拥超过130万人的常住人口。用当地房地产业内人士的话说,“密度堪比香港”。

  在这种情况下,多数城市选择跳出老城、在外围建设新城。但贵阳别具一格,在紧邻南明区市中心的彭家湾和五里冲片区,借助城中村改造,引入开发商,集中规划建设了一个占地6000余亩、总建筑面积达1830万平方米的超级大楼盘,于2010年底开盘。

  这个名叫“花果园”的房地产项目全部建成后,预计可容纳近50万人口居住。用当地业内人士的话说,“相当于把一个县级市搬回了市中心。”

  业内人士告诉记者,在许多城市,凡占地超过2000亩、总建筑面积超过100万平方米、可容纳3万~5万人的楼盘即可被称之为“大盘”,但在贵阳,“零头都算不上”。

  9月上旬的一天,《财经国家周刊》记者来到花果园。目前项目销售已近尾声,但售楼中心的大厅内仍然人头攒动。用于摆放项目模型的沙盘,约有一个篮球场大小。

  售楼中心陈列的历史照片和规划效果图告诉人们,昔日这里是一片脏乱差的棚户区;未来,将出现12条市政主干道、10大购物中心、200万平方米商业、200万平方米写字楼、6大公园广场、8所学校、若干所幼儿园和三甲综合医院……

  “除了工厂,几乎什么都有。”一位当地人士说,他总是有一种迷离之感:“这里究竟是楼盘,还是城市?”

  业内人士介绍,2013年上半年,花果园项目成交面积达168.58万平方米,占整个贵阳楼市的42.86%。

  即便是在全国范围内,花果园也不失为冠军项目。据项目内部统计,截至今年5月底,共销售住宅超过3.8万套,销售金额达180亿元。

  目前贵阳其他地方都奇缺置业顾问,“因为大部分人都在为花果园项目卖房子”。

  但有分析人士指出,这个超级大盘创造的诸多楼市神话,未来或将遭遇一系列与城市规划、管理相关的考验。

  花果园项目目前仅有第一期开始入住。但周边交通已经出现明显拥堵。即便在非早晚高峰时间经过,通行也困难。

  项目中还建了许多高至42层的超高层住宅。“42层住宅,仅配备了3部电梯,如果住在顶楼,早上上班等电梯,可能没有半个小时下不了楼。”前述业内人士表示。

  业内人士表示,由于花果园是基于棚户区改造项目建设起来的社区,开发商出于摊销成本考虑,局部地区开发强度(容积率)高达4.5 7.0。“这么大的一个项目,这么高的容积率,后续必然会出现诸多问题”。

  在国家开发银行贵州省分行副行长吴始炜看来,大盘开发,好的一面是能够带来规模效应;但弊端是,在城市中心地带大规模开发,无疑将给中心聚集区带来更大压力,将给未来的城市管理设置更大的难题。

  弱势财政,强势开发

  更令业界和外界震动的是,花果园项目这样的超级大盘,贵阳未来“至少会有七八个”。

  据合富辉煌集团贵州公司统计,目前在贵阳市已经“圈地待战”的超级大盘还有:中铁国际生态城,建筑面积2038.02万平方米;大川白金城,建筑面积1600万平方米;西南国际商贸城,规划占地面积10平方公里,总建筑面积约1420万平方……

  除了上述几个千万级的大盘外,更有众多规划建筑面积在百万级以上的项目,分布在贵阳各个区域。

  在今年初贵州省十二届人大一次会议通过的省政府工作报告中,提出要重点打造100个城市综合体。其中有20余个项目落户贵阳。这些城市综合体项目大都会与大盘开发捆绑进行。

  一家在贵阳市进行房地产开发的北京公司总经理告诉记者,如果按照众多大盘对外的宣传口径统计,目前整个贵阳市潜在的房地产开发量,在理论上已经突破1亿平方米。

  不过,合富辉煌集团贵州公司市场总监向涛认为,一些大盘实际并不会有对外宣传的那么大,“只是一种营销和造势”。

  业内知情人士告知,有些大盘开发商先与政府签订一份用地的框架协议,“面积会很大”;但随后到具体摘牌拿地时,是“一小块一小块滚动着拿”。

  大盘开发模式盛行,与地方政府财力弱势不无关系。

  国家开发银行贵州省分行副行长吴始炜介绍,贵阳是山地城市,城市道路交通等基础设施的工程造价明显高于平原地区,修一条高速公路,桥隧比大概要达到70%,造价是平原地带的两三倍。

  财力羸弱的地方政府,只得将新城建设的部分基础设施配套工程甩给开发商,代价就是用大盘开发作为交换,以摊销开发商修桥铺路的成本。

  业内人士表示,从政府角度而言,这种大盘开发模式可以帮助地方迅速提高城镇化水平,但政府在土地一级开发过程中几乎享受不到收益,使地方财政始终陷于弱势。

  大盘驱动战略,在贵阳还可追溯得更远。

  在距贵阳老城区10余公里的观山湖区,以运作大盘见长的地产大鳄世纪金源集团曾开发建设总建筑面积达600万平方米、可容纳近20万人的金源世纪城。

  业内人士介绍,贵阳金源世纪城项目2007年开工,2008年销售,到2011年,600万平方米物业就基本售罄。

  正是这个房地产超级大盘的运作成功,为贵阳市其他区域的新城建设模式提供了示范和借鉴,同时也刺激了一个又一个超级大盘的不断出现。

  但时隔几年再来看这个大盘先行者,其各种后遗症也在不断暴露。

  业内人士告诉记者,金源世纪城目前入住率接近六成,已明显出现交通拥堵。这两年,当地政府正在忙于“补修”高架桥和斜拉桥,以缓解其睡城、卧城局面。

  类似情况,在花果园项目中也已出现。由于把周边市政配套的任务甩给了开发商,政府对交通状况有无乏计可施。

  一位当地出租车司机抱怨:“政府承诺再给花果园修几条市政道路,但你看看,现在楼都盖满了,哪里还有地方修路?难道要在空中修吗?”

  至截稿时,有知情人士告诉记者,今年7月份,原北京市委常委、朝阳区委书记陈刚调任贵阳市,担任市委书记一职。陈刚到任后,对土地供应和城市规划渐露“改革”之态。

  据悉,贵阳市政府相关部门目前正在组织对城市规划进行新一轮编修。知情人士判断,未来贵阳的土地供应或将效仿“北京模式”,即:由政府统一收储,一级开发整理后,净地出让。若真如此,贵阳大盘模式或将迎来调整。 (记者 王玉光 本刊记者陈星月对本文亦有贡献)

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