2476046 发表于 2013-8-5 14:15:21

中房协“上书”中央要求稳预期 百城房价已连涨14月

    8月初,中国指数研究院发布百城价格指数中显示,7月百城住宅新建住宅平均价格为10347元/平方米,环比上涨0.87%,这也是继去年6月以来连续14个月环比上涨。    在中国房地产业协会副会长朱中一看来,推动房价持续上涨的一个重要原因就是预期。    朱中一认为,过去几年频出的行政性房地产调控,调调涨涨,对稳定预期作用有限。    “目前楼市出现分化,一线城市房价上涨动力强劲,主要原因在于城市土地供应规模有限但人口还在大量增加,”朱中一说,但在广大的三四线城市,土地城镇化快于人口城镇化,土地和住房供应已经严重失衡。    在朱中一看来,未来土地政策将对房地产市场产生关键影响,他透露,中房协已经向中央提交了有关把土地供应与住房供应规划挂钩,把稳定房价的目标和地价衔接的报告。    市场分化    根据中国指数研究院发布的7月百城房价报告,楼市已经出现了明显分化,北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米,环比上月上涨1.34%,热点城市房价环比上涨扩大,带动了全国平均房价涨幅上涨。    在朱中一看来,重点城市房价上涨势头强劲的主要原因,还是供需失衡,即土地供应无法满足大量人口的需求。    住建部政策研究中心主任秦虹表示,小城市的人口不断向外流,大城市因为产业资源优势,人口较为集中,从而导致大城市需求高,但土地供应有限,而小城市土地资源丰富,但需求又没有那么大,房地产市场发展格局的不平衡日趋明显。    实际上,“2009年之后,中国三四线城市的土地供应有了爆发式增长,特别是大城市限购等调控加码后,不少地产商开始重点布局三四线城市,导致这些城市的楼市供应量较大;而一二线城市很多需求因为限购抑制,也在预期扭转之后不断的入市,”北京中原市场研究部总监张大伟说。    另外,楼市的分化也集中表现在土地市场上,国土部法律中心主任孙英辉称,上半年,一些二三线城市出现“空城”、“鬼城”,与此同时,一线城市频出“天价地”和“地王”,地产开发商已经开始从二三线城市向一线城市“回归”。    “短期来看,资源稀缺性还未有明显转向的背景下,中国房地产市场的这种分化还会持续,一二线房价将还有上涨空间。”张大伟表示。    与此同时,张大伟认为,部分三四线城市如果依然照此模式发展房地产,恐怕到一定程度会导致崩盘,在没有其他稳定的投资渠道时,还有市场预期给三四线的存量房托底,一旦预期扭转,房价将急转直下。    中房协上书稳预期    在朱中一看来,各地应该做一个明确有关人口、收入、住房的测算,住房需求多少,其中保障房需要建多少,商品房多少等形成一个中长期规划,再把土地供应和住房规划相挂钩。    朱中一透露,近日,中国建筑设计集团的一个研究课题发现,市场经济比较发达的国家,住房都是有规划和计划,然后根据这些规划落实到计划,再从计划落实到土地制度。    “土地供应计划和供需关系明晰了,预期就明显了,开发商不会为土地恐慌,疯狂抢地,老百姓也能够更为理性购房,”朱中一认为。    实际上,据记者采访了解,辽宁、江苏等地已经开始测算,南京国土局的一位人士向记者介绍,“我们已经做过一个测算,有关城市化率、人口还有土地的,结论是南京土地供应已经满足,这也要求我们要改变调控思路,从此前增加土地供给,到挤出投资投机性购房需求,盘活多余的存量土地和房产以确保供需。”    据记者了解,有关盘活存量土地和住房的准备已经开始起步。    据悉,上述南京国土局的人士表示,相比之前,国土部2013年土地调控的重点更倾向于整治闲置用地,就在不久前,国土部建动态巡查制度,要求把已供地块纳入监管,查处闲置用地。    根据要求,企业拿地后一年内必须开工,如果有不可抗力问题,可以申请延迟,但相比之前,“已供地块闲置的难度和成本更高。”上述南京国土局的人士如是介绍。    朱中一亦表示,对于超量供应的三四线城市来说,未来不应该是加大土地和房地产供应,而是应该调整供需结构,挤出闲置存量房。    在朱中一看来,房产税的推广对于挤出闲置房来说,意义重大,未来的房产税亦将把存量和增量房一起考虑,这样可以增加闲置成本,把闲置房产挤到二手房和租赁市场上来。
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